2017年-2018年，长春至少有15家新的商业中心开门迎客，这个数字超过了过去10年的总和，一拨属于商业市场的浪潮正扑面而来。
三环外，一个个商业中心拔地而起，基于城市外围新兴住宅板块的“区域型商业团——链”格局正在形成。这条几乎联通了东南西北城市新区的商业链条，正推动这座城市外环从“居住区”转向“生活区”，无数人“睡在城外、活在城央”的奔波之苦即将免除。
而这，也正是长春这座四面扩张的城市走向成熟的必经之路。
严格地说，新城区住宅市场的高速发展，只是城市扩张的1.0时代，在住宅市场日渐成熟、常住人口不断导入后，商业中心等配套的陆续进住，生活氛围不断被催熟，才是标准意义上的城市扩张2.0时代。
2017年，伴随着这场商业大爆炸，长春城区拓张2.0时代的大门，就此开启。
记者_张越 魏绘轩 毕影 摄影_房地产报视觉中心
商业大爆炸 开启长春城区拓张2.0时代
2017年-2018年，长春至少有15家新的商业中心开门迎客
2017年，是长春商业历史上值得纪念的一年，10个大型购物中心集中开业，其分布均匀，东南西北中，多点开花。其数量之多，创下长春商业一年内开业数量历史新高。
进入7月以后，长春先后有3家大型购物中心开业，分别为：7月2日开业的欧亚新生活，7月8日营业的新华联奥特莱斯购物小镇，7月28日开放的新城吾悦广场。
在大家感叹2017年开业的大型商业真多时，记者又获悉有7个大型购物中心的开业时间已大体确定，分别是：9月2日栖乐荟，9月18日砂之船中东奥莱，9月8日车城万达广场，11月11日大众活力汇，11月环球广场，还有预计在2017年底前开业的新星宇广场欧亚购物中心和力旺广场。
总共10个大型购物中心，将在2017年一年内扎堆开业，这在长春商业发展历史上绝无仅有，是长春历史上大型购物中心开业数量最多的一年。据记者统计，营业的总面积超过了100万平方米，预示着新的长春商业格局正在形成。
新开商业体特点
风格多样化 强调体验式购物
除了开业的数量多，新的大型购物中心在购物体验上也进行了升级，融入更多文创元素、互动体验，迎合年轻客群的口味。
新城吾悦广场7月28日已经开业
以新城吾悦广场为例，据项目营销总经理康凯介绍，“长春吾悦广场为新城的新一代mall，项目强调体验式购物，重拾情怀，融入更多文创主题，打造六大主力店。开业当天累计客流量达98万人次，销售额突破3550万元。”
欧亚新生活是盛世城的后续项目，同样以年轻化、体验式的购物为主题，每一层都设计了不同生活的场景，引入玻璃栈道等别具一格的设计，吸引了大量年轻人驻足。
新华联奥特莱斯购物小镇是目前长春的第一个小镇式郊区奥特莱斯。其经营品类涵盖gucci(古驰)、ermenegildo zegna(杰尼亚)、versace(范思哲)等近100个国际知名品牌，并有新华联童梦王国进驻。
城市周边商业升级 推动城市扩容
除了2017年已经开业和即将开业的10个大型购物中心，2018年预计还将有5个项目开业，分别是万豪世纪广场、远洋王府井赛特奥莱、中展万国城、华億购物中心和2018年10月开业的摩天活力城。
此外，正在建设的项目还有北湖欧亚购物中心、龙翔国际商务中心、奥林国际、青旅宽城一号等项目。
打量这15个大型购物中心的布局，我们会发现，只有欧亚新生活、新城吾悦广场、摩天活力城、万豪世纪广场、力旺广场5个项目分布在二环以内，其他的购物中心，都分布在长春市三环、四环附近，直接推动城市周边区域商业配套升级，同时，也将推动城市的新一轮扩容。
区域商业构建“生活团”
“去中心化”成必然
无论是从缓解市中心负荷的角度，还是新城区建设的角度，市中心单一的商圈，转向城市周边多点布局，形成商业带、商业组团。“去中心化”城市格局正在形成。
“大量新商业中心 使区域成熟度高了”
据记者了解，2017年-2018年即将开业的15个大型购物中心，多数集中在三环、四环周边的城市外延。对此现象，万达文华公馆营销副总卜军峰认为，“一个城市不可能一个商圈覆盖所有区域，最开始可能是火车站商圈，然后市中心形成商圈，市中心商圈再衍生出其他多个商圈。大型购物中心也分不同级别，如市级、区域级和社区级商业。”
“今年集中开业的这些大型购物中心多数是区域级别，比如新城吾悦广场。大量新商业中心的出现，使区域成熟度高了。对于附近楼盘来说，商业配套更好了，房价会上涨。”
“‘摊大饼’不可取，应‘点多面广组团式’发展”
从城市发展的角度看，长春城市的外延在不断扩大。从三环到四环，再到更远的区域，随着楼市的发展，城市在不断扩容。新区域居民大量的衣食住行购需求，催生新的区域型商业和社区商业的出现，而这一切的背后有政府在城市空间布局上的整体考量与规划。
吉林省盛泽商业地产营销策划有限公司董事长李勇刚认为，城市的发展不希望都集中到市中心，以一种“摊大饼”的方式进行，而要“点多面广组团式”发展。也就是在全城周边更大范围布点，形成多个组团，以减轻市中心的负荷，比如交通压力。
政府从城市整体规划上，已经有前瞻性，讲究城市中心“空心化”，除非是地标级建筑等，不在市中心开发商业综合体，剩下的商业体往城市外围发展。在5年之前已经有这样的思路，所以我们才看到现在的“点多面广多组团”的商业格局。这是一种合理布点，并不是简单地往城市外延。比如3公里半径内没有大型商业，区域内有10万人，这样就足够支撑一个商业综合体了。
“‘多组团’式商业布点已经形成”
记者查阅《长春市城市总体规划(2011-2020)》发现，长春主城区空间结构的发展策略是“双心三翼多组团”，其中“多组团”是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。
“政府在商业布点上已经发挥出先导性，在三四环区域的地块出让时，就已经有规划。从城市发展的角度讲，从目前区域型商业布点的状态来看，这种‘多组团’的方式目前在长春已经形成了。这对城市的发展，对周边住宅配套的提升，对方便老百姓的生活都有重要的促进作用。”李勇刚说。
为什么是2017年?
住宅铺路 商业跟进城市扩张
如果说，住宅开发是一个新板块开发的1.0时代，那么随着人口数量的增加，商业脚步必然跟进，城市周边从单片的“住宅区”向“生活区”转变，城市扩张则进入2.0时代。
近三年 79个住宅新盘塞满三环外
记者分析了今明两年即将开业的大型购物中心位置，只有5个项目位于二环以内，其余10个项目都处于三环或四环外，甚至更远。这一区域虽然属于城市周边尚未成熟的区域，但却汇集了大量的楼盘以及人口。
2014-2016年最近三年，长春外延三环、四环附近有大量楼盘集中交房，据记者粗略统计，长春外延三四环附近(不算四环1公里外)三年来共有79个楼盘交房，分别为东城10个，西城14个，南城27个，北城19个，净月区9个。
如果每个楼盘以3000户计算，一个楼盘将有约1万人入住。以净月为例，9个楼盘交房，就意味着约有9万人口进入净月三四环附近区域，这就足够支撑一个大型综合性购物中心了。
人口持续流入 带来新的商业需求
据《长春市城市总体规划(2011-2020年)(概要)》，“重点发展中心城区及周边组团，积极推动新增人口及产业向规划区内城市组团转移和集中。至2020年，规划区总人口将达到520万人，其中城镇人口约为480万人，城镇化率达到92%。”
从中可以看出，中心城区周边组团是城市总体规划的重点部分之一，将有大量新增人口转移到规划的新组团当中。新人口必然带来新的商业需求，与此同步，新的区域型大型购物中心也会根据城市的整体规划，在城市周边组团区域落位。
人口、商业，是城市扩容的必要因素。大量区域型商业中心的落位在中心城区周边，并集中开业，意味着长春在城市扩容进程中，迈出了重要一步。
扩城“2.0时代” 区域生活圈渐成熟
中心城市周边地块刚出让时，它可能是一片空地，可能是一片待拆迁的平房，也可能是一片破旧的棚户区，我们称之为城市1.0版本。
随着地块的开发，新的楼盘取而代之，新的人口进入，一片居住区产生了，但只是满足“住”的需求，以及基本生活需求。随着周边大型综合性购物中心的开业，市民“衣食住行购”全面的需求得到满足，区域的生活圈趋向成熟，我们可以称之为区域城市2.0版本。大型商业配套是居住圈变成生活圈的最后一步。
2017年，不仅是长春商业历史上重要的一年，从某种意义上， 它也是城市发展有标志性意义的一年。随着东南西北中众多大型购物中心的开业，长春中心城区周边，特别是三环四环附近区域，从此进入城市扩张2.0时代。
商业大爆炸
引领城市走向更远处
商业大爆炸是新城区走向成熟的标志，也是城市版图新一轮扩张的开始。城市边缘商业氛围得到改善，生活圈更为成熟，区域板块的发展得到带动，楼市转向下一个待开发的新区。
大商开业 催熟区域组团
环球广场11月即将开业
刚刚结婚不久的小朱，在生态广场华友昆玉府买了一套房子，听说附近环球广场即将开业显示出格外的喜悦，“这太好了，方便多了!我们小区在净月三环、四环交会，要说周边也不缺少大型商业，但都没营业啊，终于有一个要开业了。现在买东西要走很远到临河街和南三环交会附近!”
记者走访了解到，环球广场为了保证商场11月能正常开业，正在紧张装修中。环球广场周边目前有环球贸易中心、中懋天地、华友昆玉府、华荣泰时代cosmo、伟峰东第、政协花园等6个住宅，稍远点还有三四个小区，周边已经有大量人口居住，已经是一个相对成熟的居住板块，但却没有一个大型的综合性购物中心。
环球广场一旦开业将大幅拉升周边的生活氛围，一定意义上代表着生态广场组团生活圈已经成熟，记者推测下一个商业组团是生态大街与福祉大路交会处附近。
城市外扩不仅要看“量” 还要看“质”
房地产在城市版图外扩的过程中扮演了重要的角色，住宅、人、商业，其他城市配套，新城区变老城区，更新的城区还会出现，但在城市外扩过程中，不仅要看“量”，还要看“质”。
虽然大型购物中心的数量有了，“点”够多“面”够广，但布点是否聚合?大型购物中心能否吸纳市民来消费?能否长久持续经营下去?面对目前商业同质化如何规避?这都是对“质”的考验，值得关注与思考。
“开发节奏、开业周期要和周边人口数量相匹配。区域内的商业体要聚堆儿，不要成一条线。一个商圈想繁荣，不是一个综合体独立的就能实现的，要形成一个不同业态的商业集群。”问及如何规避潜在的问题和风险时，李勇刚说，“一是要考虑到客群，二是大商业都是自持物业，需要大量现金流沉淀，所以需要注意资金链充裕。运营风险上，要考虑好项目定位、主题特色、具体客群等，是否符合周边的情况。”
楼市转向下一新区 城市新一轮外扩
单个大型商业中心的开业，不仅改善了周边生活氛围，而且还会进一步推进其他配套的跟进，板块的价值将被提升。有了大量的常住人口，有了热闹的商业活动，政府其他相关配套自然会依照规划落位，以改变区域教育、医疗等民生问题。
所以，一个板块商业繁荣势必会带动所属板块走向成熟，从居住区变成生活区，进而对区域地价升值、房价上涨都会产生促进作用。楼市进而转向下一个空白区，城市实现新一轮的外扩。
声明：《房地产报》原创稿件，未经允许转载必究。